此时此刻，还不上美元债务的碧桂园，最羡慕的，不是等着被救的恒大，也不是被紧急输血的万达，或许是能够7折大甩卖的李嘉诚。

　　开发商胆敢7折卖房，在香港当然不会因为价格被约谈，也没有被舆论喷”扰乱市场秩序“，反而在一周之内收获了1.5万实实在在的认购。

　　而且长江实业还回应说，这个定价非常务实，香港市民一直关注房屋问题，房屋政策又是政府施政的重中之重，所以开发商就应该积极帮助市民“上车”（买房）。

　　如果碧桂园也能七折甚至半价清掉自己的库存，还真有可能还上债，毕竟他们还掐着节骨眼捐了64亿出去呢。

　　当年那波千亿抛售潮，加上其商业帝国的“金蝉脱壳”之法令人惊诧，许多人大喊“不要让李嘉诚跑了”。

　　李嘉诚足足以三页纸回应：”我只是一个商人。李嘉诚不会跑，也不愿跑，更跑不了。这是我的真心话，也是我的誓言。”

　　那个时候，恒大还没有欠下2.4万亿的债务，许老板还没有把生意做到全国各地，香港爆发了二十年的楼市财富神话还没有被内地吸收殆尽，李嘉诚却主动放下了宴会上的香槟，借着聚光灯打不到的阴影走出了大厅。

　　2013年7月，李嘉诚高调宣布出售广州百佳连锁超市；2014年11月10日，李嘉诚抛售39亿元重庆大都会。李嘉诚次子李泽楷也于2014年4月8日，72亿卖掉北京盈科中心……

　　在那之后，中国房地产逐渐发生了变化，价格下跌，调控升级，直到2017年初北京实施最严限购，周期到达顶峰。

　　2015年9月12日，“瞭望智库”刊发题为“别让李嘉诚跑了”的文章。文章指李嘉诚“不顾念官方此前对其在基础设施、港口、地产等领域的大力扶持，在中国经济遭遇危机的敏感时刻，不停抛售，造成悲观情绪在部分群体中蔓延，其道义的高点，已经失守。”

　　骂的人觉得，你李嘉诚不就是个胆小保守的老人而已，仗着上面有人，赚完中国的钱居然拿到海外投资，是“失守道义”的行为！

　　但另一边的吃瓜群众表示，李嘉诚作为一名商人，肯定哪里赚钱去哪里，没能力的人才会跳出来无脑骂。

　　最后也逼得李嘉诚罕见出来回应：“一篇似是而非的文章，也可引发热烈讨论，这是可以理解的，但文章的文理扭曲，语调令人不寒而栗，深感遗憾。”

　　然而十年过去，市场环境波诡云谲，有人离开有人接棒。长江实业7折大甩卖的消息依然再度引发了李嘉诚要不要跑的大争论。

　　8月3日，长江实业集团旗下新楼盘“亲海駅II” 项目开盘，震惊了整个香港。项目共132户，均价约合人民币只要14.8万元/平方米。

　　你可别看单价还是十几万一平，这可是新房开盘价，却已经比周边二手房的均价还要便宜30%了！相当于一夜回到7年前的水平。

　　这个楼盘在油塘东源街，距离最繁华的中环只有几站地铁，简直颠覆了李超人常常挂在嘴边的炒楼原则：地段！地段！地段！这么好的地段也只能含泪大甩卖，李家到底在打什么算盘？

　　仲量联行表示，香港楼市“价格战”一触即发。这种激进的定价引发了全市场的关注，撩拨那些一路保持观望的买家情绪。

　　事实上，“亲海駅II” 项目的降价直接收获了约1.5万份申请，如果以已经推出去销售的262个单位来计算，超额认购达到23倍。

　　不仅如此，这一消息还直接穿透到二手市场，不少二手业主直接破防，降价抛售。据香港媒体报道，有一个在同一个区内的三房单位，业主一路降价，总价从1500万港元跌到1000万，降了500万。

　　这不是李嘉诚今年第一次降价卖房了。今年3月，长江实业推出屯门飞扬第2期楼盘首张价单，折实呎价为11042港元至13972港元，最低呎价创周围片区3年新盘新低。当时这一举动就被业界称为“放血价”。

　　今年，李嘉诚家族计划出售香港波老道豪宅项目给华瑞资本(Sino Suisse Capital)旗下基金LC Vision Capital，但收到对方20.77亿港元定金后，因买家违约，交易告吹。按原计划，长实可因此回笼资金约207.66亿港元。

　　与此同时，在这些放血抛售之间，长实集团还花了6亿美元的现金（all-cash）买下了英国房地产投资信托基金cititas。这是一家专门在英国投资建设护理保健院和相关住房的上市公司。接班人李思德就是在这笔交易中首次露脸。

　　澎湃新闻报道，碧桂园未能支付应于8月7日支付的两笔美元债利息。碧桂园方面还表示，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性流动压力。

　　不仅仅是这两家大企业，今年以来，房企融资仍然不容易。据中指研究院统计数据，2023年1-6月，房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元，同比下降16.2%。其中信用债同比下降7.0%，海外债下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%，各渠道同比均出现下降。

　　从发行结构来看，信用债的发行主体仍然以央企、地方国企为主。今年上半年国央企发行占比近90%，与去年同期基本持平；民营房企发行占比相比去年同期仅仅提高了0.6个百分点。

　　一是长实集团银行结存及定期存款加起来有足足438亿港元。二是长实集团以比周边低30%的价格开盘，没有任何异议，也没有以“恶意降价”的理由被叫停，畅通无阻。

　　在急需信心的当下，大救市的政策已经陆续到来。但龙头企业仍然被接连绊倒，房地产这艘巨轮还经得起第二座冰山吗？如果大水决堤，730万人的小岛也不可能独善其身。

　　这也许就是为什么市场把7折卖房叫做“深水炸弹”，它不仅炸醒了过去、当下和未来的香港房地产市场，还让内地楼市也为之一震，直面血与火的竞争。

　　在外，鱼尾狮抢走了大国博弈下大部分的通道红利，美国利率的蝴蝶振翅又早已把风暴眼逼向了维港天际线；在内，狮子山和梧桐山的历史地位发生了逆转，人口的流转倒逼着香港通过的人才绿卡数量超越了以往。

　　今年前五个月，内地对香港的出口下降了8.4%，对新加坡的出口却大涨51%，转口贸易的形势不言自明。大国博弈越激烈，能吃到通道红利的地区就赚得越多。以前是维港，现在是坡县。

　　这种宏观上的红利消退，让香港错过了能够呼风唤雨的商界大佬，也流失了专业服务这一支柱产业的大量客户。

　　这是什么概念呢？同为世界上顶级的商业地产，纽约曼哈顿的空置率是12.5%，新加坡只有4.6%。香港现在有1300万平方英尺的办公空间找不到租户。写字楼租金水平也连续下跌了17个季度。

　　在这些写字楼里，以往都是一表人才的金融和法律精英，是一个人就能影响十几家企业决策的专业顾问，是分秒必争的国际商业高管。如今，随着他们的客户不再青睐港岛，他们的办公室自然也就冷清了许多。

　　当这批中产精英也动身离开，香港楼市的购买力支柱开始松垮。今年5月2日，香港税务局宣布发出240万张2022/23年度个别人士报税表，数量比2021/22年度减少了约7万张，创下9年新低，3年间累计减少约37万张。这些人大部分在23~50岁之间，恰好就是购房的主力人群。

　　香港如今的融资成本达到2007 年 12 月以来的最高水平。半个月前，香港金管局将本地基准利率上调 25 个基点至 5.75%，与美联储同步。之后，中国银行（香港）、汇丰银行和恒生银行等香港商业银行将最佳客户贷款利率上调12.5个基点至5.875% 。

　　这场横跨五年的环境剧变，从大国博弈到商业挪移，连锁反应一个接一个出现。紫荆花和狮子山仍然静静伫立，但香港早已不是往日的香港。

　　2022年，香港楼市成交量下跌近四成，房屋均价下跌14%，经历了极其惨痛的一年。但2023年，除了开年之后的“小阳春”，楼市的颓状从二季度持续至今。香港第二季度房价环比下跌 1.2%，较 20 个月前的峰值暴跌 15.9%。

　　七月初，香港甚至还跟内地一起用政策刺激楼市，十几年来第一次放宽了房贷的限制。但过去一个月了，八月初香港十大楼盘的成交量还是个位数。

　　更绝的是，香港人挤爆深圳、涌向大湾区，正在成为一股潮流。今年7月份，香港有469万人次北上通关，平均每天16万人次。同期内地访港游客只有275万人次，差距实在是太大了。

　　拿着香港的工资，到深圳买买买，香港人都要合不拢嘴了。一桌湖南菜只要300多，唱个歌花200就有中包间，还有自助水果，在香港按摩一次的钱，来到深圳直接包下按摩、剪发、美甲三件套……

　　以至于深圳房企都专门开展了针对香港购房者的促销活动。比如今年五一期间，深圳东海房地产一半的项目都被香港人买走了，而中原地产从今年4月开始，每周都会带100名左右的香港买家去看房。

　　所以，市场环境其实已经明牌了。在国际形势上，香港作为自由港当然还是很重要的，但已不是不可替代，上海也在发展区域性的金融中心，新加坡更是赤裸裸地抢人抢钱。在国内趋势上，国内房地产供求关系发生改变，进入拼存量拼质量的下半场，内卷到都要去香港找客户了。

　　现在，年轻人哪里还想着口诛笔伐“四大家族”呢？像李家这样的名门望族，早就没了少数人主动而为的关照，就连骂声都听不见了，彻底被冷落，自己也走到了培养接班人的阶段。历史的逆转，隐藏着某种时代的转向。

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