值得注意的是，在上海六批次土拍结束后，七批次迎来“增量上新”，且供地质量和供应规模均创本年度新高，预计优质地块竞争还将加剧。

　　在10月25日结束的第六批次集中土拍中，挂牌的4宗地均成功出让，1宗低溢价、3宗底价成交，整体溢价率仅有0.5%，刷新了2023年以来月度溢价率新低。

　　从区位上来看，除杨浦东定海地块处于中环内，其余地块均位于中环或者外郊环的非热点板块，土地质量不及上批次。

　　不过，优质地块依然比较“抢手”。位于中环内杨浦定海地块是此次唯一溢价成交地块，吸引了保利置业及中海两家房企竞拍，竞拍轮数也达到了19轮。但溢价率并不高，只有2.32%，原因在于地块周边在售项目扎堆，竞品较多，去化预期受到一定的影响，因此房企竞拍较为谨慎。

　　与前两批次土拍相比，房企参拍热情明显下降。本轮挂牌土地起拍价大都超过30亿元，金额较大，在资金相对紧张的情况下，在上海拿地的主力依然是央国企和城投，民企竞拍积极性相对较低。

　　实际上，“减量提质”是上海2024年集中土拍的关键词。比如第六批次仅供应四宗地，而五批次也仅有两宗地，再往前看四批次也只有五宗地，供应数量大幅减少。

　　CRIC数据显示，上海前9月成交的经营性用地成交面积只有188公顷，较去年同期减少了1/4，占2024年上海全年经营性用地供地计划的比重仅有20%；成交金额仅为去年同期的68%，成交均价也有小幅下滑。

　　即使加上10月刚刚成交的商办和六批次集中土拍成交的四宗涉宅地，上海整体供地计划完成率也只有22%。

　　对比全国重点城市，典型城市2024年整体供应计划“缩水”，即便如此，截止9月30日，29个重点城市经营性用地计划（住宅和商业）平均完成率仅为32%。

　　进入10月，上海前20日日均新房成交面积较9月日均下降14%，后续成交热度还将持续一段时间，新房成交规模能否持续放量还有待进一步观察。

　　具体来看，市区供应8盘占比为28%，平均开盘去化率只有49%，市区两个顶级盘新天地翠湖天地六合庭和中海领邸均实现“日光”，但部分项目由于区位、品质、竞争分流等因素平均去化仅3成。

　　整体来看，上海六批次土拍“遇冷”跟地块质量、新房去化以及房企资金压力都有一定的关系，不过从地块无一流拍也可以看出当前央国企和城投仍在重仓上海。

　　在一系列政策作用下，市场迎来了一些积极转变，但是利好更多地集中在市区，中心城区优质项目更是出现“日光”，而郊区项目去化缓慢，部分项目开盘去化率甚至在个位数。当前绝大多数房企的投资策略已从上行周期的“积极扩张”向“以销定投”转变，新房市场去化和地块质量仍是影响房企投资的关键，正如六批次集中供地，对于非热点区域地块房企竞拍积极性明显下降，底价成交仍是主旋律。

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