在刚刚过去的国庆长假里，楼市在悄然生变。在节前房贷新政出台的大背景下，楼市的变化成为各方的关注焦点。不少之前感觉无力入市或者持续观望的市民都纷纷四处看房，更有人再度为入市时机而纠结。开发商唱响利好，消费者观望依旧。中国楼市告别了过去十多年野蛮式的生长，楼市如股市般陷入迷局。政策刺激不断，却鲜见楼市升温。看房的多，买房的少，如今房子到底值不值钱？

　　中国经济告别高速增长进入新常态，楼市也告别了以往高速狂飙的年代，无论新房还是二手房，房价和成交量都从高位滑落。开发商跑路、“地王”难现，楼市疲态尽显。5月，万科副总裁毛大庆一语激起千层浪，楼市看跌声音不断，就连北京等一线城市也未能幸免。央行新政出台解绑限贷，预期中的“楼市回暖”却迟迟未能再现。离开数字的狂飙，楼市回归更正常轨道；离开暴利预期，开发商开始更理性地把握行业发展进程。而对于购房者而言，更理性的思维也许就是对需求进行更真实更具承受力的衡量，房子究竟还值不值钱？

　　本轮调整特点是由市场力量自发形成的，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，由中小城市住房持续滞销向一线城市蔓延。北上广等一线城市楼房库存量节节攀升。数据显示，2014年上半年，大城市楼市也出现滞销，全国住房成交量萎缩明显。2014年1-2月，全国商品住房销售面积为9377万平方米，同比增长-1.2%；商品房销售额为5985亿元，同比增长-5%。2014年1-6月，全国商品住房销售面积为42487万平方米，同比增长-7.8%；商品房销售额为25632亿元，同比增长-9.2%。销售量与销售额均出现较大负增长。

　　央行的救市政策突然而至，比预期的力度还大，但纵观调控政策的思路，也已经大大改变，如2009年那样扩大信贷规模的“强刺激”政策在退出舞台，保持稳健的货币政策，适当采取定向、微刺激的方式成为主流。在经济新常态下，以市场化手段调节市场将成为主流，对市场强行干预的政策会逐步退出舞台，楼市成交量虽然会上升，但2009年房价暴涨很难出现。

　　当前房地产市场形势正由供求矛盾突出向结构性过剩转变，与此相适应，居民住房消费热点也正由“有房住”向“住好房”转型。城镇人均住房面积虽然达到33平方米左右，但多数人对此难言满足。紧凑型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体，多代人共居一户现象较为普遍，居民改善住房条件的期望仍很迫切，住房市场承载着国人的小康梦想。在可以预见的未来，住房市场不会出现断崖式的需求崩溃，但有可能会出现重大结构性调整。

　　随着中国人口老龄化态势不断加剧，以90后为主体的年轻人将不得不面临两套甚至三套房的继承。鉴于中国庞大的人口基数，对房地产的需求绝对量肯定是很高的，但在人口金字塔顶底部老龄化的态势下，对房地产的需求增速无疑是放缓甚至逆转的。而且在北上广等大城市中，松绑信贷政策却难以立刻显效。房地产业内人士表示，潜在客户手里基本都有两套房子，即使没有贷款，却会遇到限购的问题。长久来看，二三线城市供需关系依旧是供大于求，而一线城市也将受到限购政策禁锢。

　　无论是过去的“黄金时代”还是将来的“白银时代”，楼市都在趋向理性时代。多元化是未来楼市的走向，产品和服务是楼市的新卖点。中国的消费者开始用更理性的思维也许就是对需求进行更真实更具承受力的衡量，而不是将重点只放在房价的涨跌上。房价未来的走向，趋于理性和平稳的，曾经的楼市如同狂飙的野马般狂荡不羁，未来的楼市将如耕牛般沉稳，野马虽快留下的是一路扬尘，耕牛虽慢，留下的却是万亩良田。

　　政策出台对于楼市的利好是绝对的，但利好不意味着涨价。诚然，当前楼市入市门槛逐渐下降，但九月楼市的惨淡已经令部分投资者逡巡不前。楼市的库存量依旧居高不下，巨量库存压顶之下，房地产企业尤其是上市的房企的重任显然是积极提高成交量、降低库存。跑量之下，难免楼价或将继续下行，此刻入市是赚还是赔还真说不准。不动产登记早已启动，房产税、遗产税也一直是“达摩斯之剑”高悬头上，何时落地同样是未知数。楼市的涨跌，不能单单看政策，更多还要看市场的调节。

　　房地产市场的过度繁荣掩盖了行业发展进程中存在的非理性、不规范的恶习。背后的高杠杆、高负债以及高资本驱动的以债养债的畸形发展模式却鲜为人知，若不做出改变，未来资金链断裂的内地房企将会越来越多。属于地产商们的“黄金时代”真的很难再演。

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